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有钱也犯愁 房产新政下坐拥8套房产何去何从

2017-12-16 11:43:41
有钱也犯愁 房产新政下坐拥8套房产何去何从

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  【理财真人秀】

 

  A先生,32岁,无固定职业,已婚,妻34岁,育一女5岁,其妻每月税后1万元,房租4000元。目前持有股票市值约100万元,商品房7套,市值约2000万元(其中:1套价别墅双休日度假使用,1套人民广场日常使用,4套属最新投资尚未交房在世博园边,共50万元商贷,1套在出租),商铺1套,市值约70万元(一次性付款,尚未交房),钻石手表黄金家具约50万元,汽车约25万元,无保险,无存款。支出情况如下:房贷3000元(商贷50万元),吃用及保姆开支3000-5000元,女儿教育2000元,信用卡消费5000-10000元。

 

  【理财问题】

 

  1.A先生热衷于房产投资,但今年国家大力调控房地产市场,且8套中的5套为期房,2套为自用,2000万元总价的房产,租金收入只有4000元。

 

  2.财产总值较高,但房产占90%,股票5%,资产结构失衡。

 

  3.家庭每月收入14000元,支出主要依靠房产、股票的投资收益,前几年房市的暴涨掩盖了家庭收支倒挂的实际情况。

 

  4.A先生没有固定职业,从长远角度考虑,应首先考虑如何降低未来养老等方面的风险。

 

  本期理财师:胡海敏

 

  理财师分析

 

  A先生通过房产投资积累了大笔的财富,但是资产类别单一,除了房产和股票以外没有任何投资规划,特别是在本人没有固定职业的情况下,保障方面也一片空白,A先生需要的是一个能够规避政策风险,实现家庭财富保值增值兼顾家庭长远发展的理财规划

 

  由于A先生没有告知其8处房产的全部信息,我们按照房产的地段及性质对其价值进行了评估,A先生的家庭财务情况如右表。

 

  A先生家庭正处于成长期,房产占财产总值的90%,资产结构不合理;金融投资类种类过于单一,全仓股票,该资产结构受市场波动影响大,资产易大幅缩水。家庭每月现金呈入不敷出的状况,加上资产配置的单一,若发生资金急需状况,容易陷入尴尬境地。男主人在没有固定职业的情况下,没有配置任何家庭保险类产品,甚至连基本社保都没有缴纳,风险保障严重不足,亟待改善。但A先生资产总值高,可供规划的空间相当大。

 

  备注:理财方案仅供参考。理财方案没有最佳只有最适合,理财师希望A先生在化解流动性危机的前提下,理性投资,稳健规划,具体操作中通过调整结构,合理收支,增设保障机制,分散投资种类,实现保值增值。

 

  理财规划建议:

 

  1.调整理财思路,资产保值、增值预期回归理性

 

  伴随着高房价带来的一系列社会问题及金融风险,暴利炒房的时代已经终止,虽然从长远角度房价仍将上涨,但涨幅肯定会回归理性。因此首先要转变理财思维,科学的理财才能实现家庭财富的保值增值。

 

  2.调整资产结构、现金合理的配置,实现资产的保值增值

 

  建议客户将利用率较低的别墅挂牌出售。目前房产市场中,由于别墅具有一定稀缺性,受新政影响相对较小,出售后换得较大额现金流入。考虑客户贷款压力并不大,其余房产建议以租为主,毕竟我们庞大的人口基数,特有的消费观念及上海作为国际化大都市的独特魅力,不动产仍是老百姓对抗CPI最有效的武器。同时A先生在交房后将可获得一笔可观的出租收益。

 

  对于抛售别墅后获得的约600万现金(考虑到其房产价值本来就为评估价,实际操作中的手续费这里就不考虑在内了),考虑客户全仓股票的现状及高风险投资习惯,建议该笔资金以“四三二一”方式对中高、中低、低风险理财产品及现金,进行配置:按每年5%收益计算,预计可获得30多万的收益。

 

  3.社会保障与商业保险结合提高家庭的抗风险能力

 

  保险保障方面,由于国家对社保有一定的缴费年限要求,满年限方可享受相应福利,首先应该主动缴纳“三金”。考虑客户投资房产较为拿手,建议可以缴纳公积金,如国家政策松动再度投资房产时,使用公积金贷款可以降低投资成本。商业险方面,建议以养老保险为主,配置一定意外险、医疗保险及健康险等。

 

来源:申江服务导报





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