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降首付减少了购房成本吗?

2017-12-16 10:28:31

  2月2日,央行联合银监会发布通知,在不实施楼房“限购”措施的城市,对于首次购买普通住房的家庭,原则上最低首付款降低至25%,各地可向下浮动5个百分点;已经拥有一套住房的家庭,即便贷款尚未结清,为改善生活再次申请商业性个人住房贷款,最低首付款比例将调整至不低于30%。


  此项政策一经公布,立刻引发各方热议,有分析指出,楼市政策暖风或持续两三年,此类降低首付的做法,能够降低购房者的购房成本。

  降低首付能减少购房成本?这个说法是有欠妥当的,甚至可以说是违背了金融的基本常识。

  首先,从金融的角度来分析,首付降得越低,金融杠杆就越高。举例来说,如果购买一套价值100万人民币的房子,假设贷款利率是8%,将分期25年还清债务。如此一来,10%与25%的首付款利息,前者为116063元,后者是96717元,怎么可能减少购房成本?

  其次,减低首付加大了银行的“乘数效应”,即大众手中就都有了“明天的钱”,首付越低,人们的购买力就越超过他们的实际收入,市场的供求关系立刻被扭曲,房价就越将被“明天的钱”而推高,用尚不存在的、明天的钱去购房时,那种不实的“求”便无限增大,房价自然急剧上升。恰恰相反,如果提高首付买房,非但能减少按揭的利息成本,而且大家买到的都是“今天房价”的房子,人们的购房成本才能真正地降下来。

  然而,对缺乏投资渠道的普通投资者来说,似乎只有房子才能抵抗财富缩水。那些手上持有多套住房的,大多都把房子作为投资品,希望以更高的价格卖出。进一步说,在商品社会里,房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得,住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。而当下,无论从租售比还是从房价的收入比来看,中国房价都已经脱离了基本价值。

  几十年来,全球各地的房价泡沫,无一例外都以房价下跌引发金融危机而结束。比如日本过热的楼市导致经济“失去二十年”;美国次贷危机引发的经济大衰退,至今都尚未真正全面复苏。

  近几年,加拿大被迫跟随美国实行超低利率,加之其他原因,使得房价飞涨,被国际货币基金组织和经合组织,判定为全球房价泡沫的最大国。特别是德意志银行去年底评估,加拿大的房屋市场被严重高估,高估值为房价的60%。结果,越来越多的海外企业,由于成本过高而撤出加拿大。一般的中小企业经营也日渐艰难,为保持竞争力,使得加拿大的失业率不断提升。同时,加拿大人因为贷款买高价房,债务水平屡创新高。目前,加拿大人的收入债务比(Income Debt Ratio,简称负债率)高达167%,几乎是全球第一。

  所以,房价收入比、租售比、空置率、负债率越高,泡沫就越大,而持续得越久,也就越容易引发经济波动。




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